マンション共用部分の変更について

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マンション共用部分の変更について

区分所有建物(マンション)の共用部分とは

区分所有建物(マンション)の共用部分とは、
各区分所有者(マンションの各自の部屋の所有者)の
専有部分(各自の部屋など)に属さない建物の部分をいいます。

 

共用部分は、法律上当然に共用部分とされる法定共用部分と
規約により共用部分とすることができる規約共用部分があります。

 

法定共有部分には、例えば、共同の出入口、
廊下、階段、エレベーター、ロビー、貯水槽、浄化槽、
外壁、電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、火災警報設備、
インターネット通信設備、ケーブルテレビ設備、オートロック設備、
宅配ボックス、避雷設備、塔屋、集合郵便受箱、
専有部分に属さない配管、配線などがあたります。

 

ベランダ、バルコニーを
法定共用部分とするかは争いがありますが、
裁判例ではこれも法定共用部分とした例もあります。

 

規約共用部分には、
管理人室、集会室、管理用倉庫
といったものが挙げられます。

 

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共用部分は、原則として区分所有者全員の共有

共用部分は、原則として区分所有者全員の共有とされます。
共有持分の割合は、管理規約に別段の定めがない限り、
専有部分の床面積の割合によるものとされていますが、
規約に別段の定めをすることができます。

 

保存行為は各区分所有者が単独ですることができ、
それ以外の管理行為は、集会の多数決で決定することになります。

 

マンションの専有部分の増築によって、
共用部分の変更が生じるような場合であっても、
増築に賛成する区分所有者の専有部分の増築工事をすることができます。
ただし、反対する区分所有者の専有部分に特別の影響を及ぼす場合は、
集会で区分所有者及び議決権の
各4分の3の多数による議決が必要です。

 

また、反対する区分所有者には、
この際の共用部分の変更に要する費用の
負担を請求することができないとするのが判例です。

 

「特別の影響」にあたるかどうかは、
当該変更行為の必要性、
有用性と当該区分所有者の受ける不利益とを
比較衡量し、受忍すべき範囲を超える程度の不利益をいうものと
裁判例はしています。

 

特別の影響にあたらないとされた例としては、
駐車場の収容能力を増やすため、新たに駐車場を建設し、
それが自分の専有部分(部屋)の前で、
駐車場の騒音、排ガス、従来の避難路を奪われた不利益を被ったとしても、
変更行為の必要性、有用性と比較し、
特別の影響にはあたらないと判断されたものなどがあります。

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