サブリース契約のリスク、デメリット、家賃の減額請求は可能か?

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サブリース契約のリスク、デメリット、家賃の減額請求は可能か?

サブリースとは

不動産のサブリース契約とは、
サブリース会社が不動産オーナーから
転貸目的で不動産を一括で借り上げ、
サブリース会社がオーナーに
賃料を支払い、サブリース会社が入居者を探して、
入居者から家賃収入を得るというものです。

 

不動産を所有するオーナーとしては、
サブリース会社から継続的に家賃収入を得ることができ、
サブリース会社はオーナーに支払う家賃よりも
高い家賃で賃貸をして
差額を収益にするという仕組みです。

 

サブリースのリスク、デメリット

サブリース契約の仕組みだけを見てみると、
不動産オーナーとしては空室リスクを回避でき、
安定した収益を継続的に
得られそうですが、リスク、デメリットもあります。

 

それは家賃の下落リスクです。

 

人口が減少しつつも、建物が増え続けている昨今、
賃貸物件の空室率も上がってきています。

 

そうなりますと、入居者を確保するために価格競争となり、
家賃相場は下がっていきますので、
家賃を下げなければ入居者を確保できないということで、
サブリース契約には、「賃料の見直し」という条項が
含まれているのが一般的です。

 

通常、サブリース契約を締結して、不動産経営を行う場合、
建物の建築の前の段階からサブリース会社と契約をし、
賃料収入を当て込んで建築費用のローンを組み、
賃料収入で月々のローンを返済していく場合が多いですが、
賃料収入が減ることで、当初の計画から
資金計画が狂いだすことも少なくありません。

 

サブリース契約では、
このようなリスクをよく認識しておく必要があります。

 

また、不動産オーナーは定期的にリフォーム、修繕がかかりますが、
この時に、サブリース会社提携の工務店、リフォーム業者が修繕、リフォームを行い、
サブリース会社がマージンを抜いているため、オーナーが支払うべき費用が
通常よりも割高となることも少なくありません。

 

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そもそもサブリース契約の家賃の減額請求は法律的に可能か?

賃料収入の減少リスクについて説明しましたが、
そもそもサブリース契約で
法律的に減額請求は可能なのかという問題があります。

 

借地借家法という法律は、
不動産の価格や近隣の家賃相場などを考慮して、
賃料(家賃)の額が不相当な場合は、
賃料の増減を請求することができると定めています。
家賃の増減請求について考慮する条件としては、
土地、建物の固定資産税、都市計画税、管理費の増減、
土地、建物の評価額の増減、経済状況の変動、
近隣の建物の賃料に比較して不相当となったなどです。

 

例えば、隣人と同じ間取りなのに
家賃が1万円違うなどという場合は、交渉の余地があるでしょう。
一般の賃貸借契約の場合は、
このように家賃の増減請求することができると定めていますが、
サブリース契約の場合も同様に認められるかという点ですが、
最高裁の判例では、サブリースにおいても、
賃貸人・賃借人の収支等を総合的に判断して、
賃料の減額請求ができるとしています。

 

裁判例では、一応、「総合的に判断して」ということになっており、
オーナーのローン返済の状況なども踏まえて
考えるべきという建前にはなっていますが、
実際に、家賃の減額により、ローンの返済が難しくなり、
不動産を手放さざるを得ないということも
少なくないので、サブリース契約で
不動産投資を考える際はそのようなリスクをよく理解しておきましょう。

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