賃貸借契約を中途解約する際に違約金が発生する条項は有効か?

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賃貸借契約を中途解約する際に違約金が発生する条項は有効か?

賃貸物件を所有するオーナーとしては、
賃貸借契約を締結する際に、
できるだけ長い期間賃借人に入居してもらい、
賃料収入を得たいと考えるのは当然ですが、
賃貸借契約において、一定の契約期間を定め、
「期間内で中途解約する場合は、
残存期間の賃料相当額を違約金として支払う」
という条項を盛り込んでいる場合もあります。

 

要するに5年契約という契約であれば、
1年で退去する場合でも、
残りの4年ぶんの賃料を支払わなければならないという条件を
設定しているわけですが、
このような条項は有効なのかという点が裁判で争われました。

 

3年2カ月分の賃料相当額の違約金は有効か?

東京地方裁判所平成8年8月22日判決では、
4年間の建物賃貸借契約を締結した賃借人(株式会社)が、
賃料の支払いが厳しくなり、10か月で賃貸借契約を解約し退去した際に、
賃貸人から中途解約の違約金として、
3年2カ月分の賃料相当額を請求された際に、
あまりに高額な違約金は公序良俗違反であるとして、
この条項の無効を主張したというものです。

 

裁判所の結論としては、違約金を支払う旨の約定自体は有効であるとしながらも、
諸般の事情を考慮した上で、公序良俗に反して無効と評価される部分もあるとして、
1年分の賃料及び共益費相当額の限度で違約金の条項の有効性を認め、
その余の部分の2年2カ月分は
公序良俗に反して無効と解するとしました。

 

「諸般の事情」とは、
賃借人が賃料の支払いが厳しくなって退去したということや、
この賃借人の退去後に、すぐに新たな賃借人が入居をしたため、
賃貸人は新たな賃料収入を得られたという事から、
賃料収入の二重取りとなるような事情などがあります。

 

ですから、この裁判例をもとに
「中途解約の違約金は1年までなら有効」と
安直に一般化することはできないと考えられますので、
中途解約の違約金の有効性の範囲は、
事情によって異なると考えられます。

 

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事業を行っていない一般人は消費者契約法が適用される

なお、上記の裁判例の賃借人は、「株式会社」で事業を行っている者ですので、
消費者契約法の適用外となりますが、賃借人が事業者ではない一般人の場合、
消費者契約法が適用となり、話は異なります。
賃借人が一般人で、消費者契約法が適用される場合は、
賃貸借契約に「短期解約違約金」という条項の有効性について微妙なところではあります。

 

ただ、平成23年7月12日の最高裁判例で
「敷引特約」と「更新料特約」について、消費者契約法により無効であると争われた事例で、
【契約書に消費者の負担額が明確に記載されて合意が成立し、
その内容が信義則に反して不合理な内容で無く、
その金額が不当に高額でない場合】は、
「敷引特約」と「更新料特約」について、消費者契約法に違反せず、
無効ではないという判断がされました。

 

この裁判例を参考に、
「短期解約違約金」についても、上記の要件を満たす場合は、
消費者契約法に違反せず、
有効性が認められるという考え方もすることができます。

 

ただ、こちらについても、個別具体的な事例によって、
それぞれ結論が異なることが考えられますので、
賃借人としては、賃貸借契約を締結する際に、
重要事項説明書による説明を受け、
その書面に署名、捺印などをしている場合、
それに記載されている事項の無効を争うのは容易ではないので、
契約する際は、重要事項説明書の内容をじゅうぶん理解し、
納得した上で、契約をするようにしましょう。

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