借家の修繕、改築、リフォーム費用は借家人と大家どちらの負担?

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借家の修繕、改築、リフォーム費用は借家人と大家どちらの負担?

建物を賃貸していて、雨漏りなど、生活する上での不便が生じ、
その修繕が必要となった場合、
原則として賃借人は、賃貸人(大家)に対して、
その修繕を請求、あるいは賃借人が修繕をして、
その費用を大家に請求することができます。

 

修繕費用と家賃を相殺し、修繕費用ぶんに達するまで
家賃を支払わないということも可能です。

 

ただし、故意又は過失(不注意)で
修繕が必要なになってしまった場合には、
大家に修繕やその費用を請求することはできません。

 

通常使用による軽微な修繕について
賃借人の負担とする特約は、
一応有効ではありますが、
構造に関わるようなものなど大きな修繕については
賃借人の負担とすることはできません。
そのような特約は、無効となり、効力が否定されます。

 

どこまでが「軽微な修繕」でどこからが「構造に関わる大きな修繕」かの
線引きは、修繕の場所、規模、費用、家賃などの事情から
総合的に判断することになりますので、
不明な場合は弁護士など法律の専門家にご相談ください。

 

建物の増改築やリフォームをする場合は大家の承諾が必要

建物の増改築やリフォームをする場合は、まず、大家の承諾が必要です。
もし、無断で増改築やリフォームをしてしまうと、賃貸借契約を解除される原因にもなります。
合意の際に、その費用をどちらの負担とするのか
話し合いがまとまればそれでよいですが、
法律の定めとしては、建物の価値を増幅させるような費用は、
有益費といい、賃借人が大家に対して
請求できることになりますが、
その請求ができるのは賃貸借契約終了時で、
その価値が現存しているぶんが考慮されます。

 

大家は、賃借人が支出した額と、価値が現存する価格ぶん、
いすれか少ない方を支払えばよいということになります。
なお、このような改善費用は賃借人が負担するという特約がある場合は、
大家に対して有益費を請求することはできません。

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