アパートを退去する際の原状回復費用、敷金について

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アパートを退去する際の原状回復費用、敷金について

賃貸借契約えお締結し、アパートやマンションを借りる場合、
敷金・礼金をおさめることが多いと思います。
簡単にいうと敷金は賃貸人(大家)に預け、退去時に精算し、
残額が返ってくるお金、
礼金は返ってこないお金ということになります。

 

敷金から差し引かれるお金ですが、家賃を滞納した場合は、
そのぶんが差し引かれたり、退去時に
アパートの原状回復費が発生する場合は
その額が差し引かれます。

 

敷金0(ゼロ)でおさめていない場合や、
原状回復費が敷金を上回る場合は、退去後に大家に
その金銭を支払うということになります。

 

原状回復費は大家負担?賃借人負担?

さて、原状回復費についてですが、大家負担の部分と、
賃借人負担の部分があります。

 

まず、賃借人が故意または過失により、
損傷してしまった部分については
賃借人の負担となりますが、故意や過失がなく、
自然に損耗した部分(日照による壁紙の劣化、
畳の擦り切れなど)については、
大家の負担となります。

 

自然損耗についても賃借人負担とする特約が、
賃貸借契約書に盛り込まれている場合がありますが、
その程度が公序良俗に反するものでない限り、そのような特約も有効と解されています。

 

ただし、裁判例の傾向を見てみると、
この特約が有効となるには、少し高いハードルがあります。

 

自然損耗まで賃借人の負担とするには、
賃借人がその特約の趣旨を理解し、これに同意したことを
積極的に認めたような場合でないと
特約の成立が否定されることが多いようです。

 

ですから、退去時になって、原状回復費の見積もりを見たときに
その負担がすべて賃借人となっていて、不動産業者に問い合わせたら、
「契約書に書いてありますよね」と言われ、
見てみたらたしかに書いていたというぐらいの認識のレベルですと、
契約時に、「賃借人がその特約の趣旨を理解し、これに同意したことを
積極的に認めたような場合」と考えにくいので、
その特約の有効性は怪しいかもしれません。

 

不動産業者によっては、原状回復費を当然のように
すべて賃借人負担とする場合も多く、賃借人としては、
出された見積もりをそういうものだと思って鵜呑みにし、
全負担をする場合も多いようです。

 

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
というものがあるのですが、この記載を参考にし、
不動産業者に交渉することで、原状回復費をかなり少なくできたという話もよくあります。
また、東京都においては、
「東京都における住宅の賃貸借にかかる紛争の防止に関する条例」
「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」というものも参考になります。

 

原状回復費の額に疑問をお持ちの方は
一読されて見ることをおすすめします。

 

ただ、なかなかボリュームが多く、この記載をもとに
プロの不動産業者と交渉をするのは、
かなりの労力を要しますので、
弁護士など法律の専門家にご相談されてみることもおすすめいたします。

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