家賃を滞納している者に対しての裁判、強制執行などについて

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家賃を滞納している者に対しての裁判、強制執行などについて

賃借人が家賃を滞納している場合の大家の選択肢

賃借人が家賃を滞納している場合、
賃貸人(大家・地主)の取れる手段、選択肢について説明します。

 

まず、賃借人と連絡が取れる場合は、まず話を聞き、
賃借人の収入状況と照らし、家賃が高いのであれば
退去をうながす交渉をするのもよいでしょう。

 

転居に向けた協力体制や、場合によっては
滞納家賃の分割支払いに応じる姿勢を見せ、
賃借人が任意に家賃の支払いを
してくれるようにうながすことが重要です。
(この後に説明する法的な強制的な手段を取ると
時間と労力、費用がかかりますので、
賃借人が任意に支払いをしてくれるのが一番よいのです)

 

この交渉に応じてくれる見込みがない場合や、
(連帯保証人に対しても同様に、
波風を立てないように支払いをうながし
そちらの見込みもない場合)
状況が進展しない場合に備え、
法的手段を検討しておくことも重要です。

 

弁護士に依頼する場合は費用がかかりますが、
コストパフォーマンスを考えると
依頼した方がよい場合が多いかと思います。

 

支払督促と少額訴訟

具体的、取れる法的措置としては、
「支払督促」と「少額訴訟」による手続きが妥当かと考えられます。

 

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支払督促

支払督促は簡単に説明すると、
簡易裁判所の裁判所書記官から支払いを促す通知をし、
賃借人に到達した日の翌日から起算して2週間以内に、
賃借人から不服申し立ての「督促異議」が出されない場合、
今度は、仮執行宣言が付された支払督促が賃借人に送られ、
さらに2週間「督促異議」が出されない場合、
その支払督促は確定した判決と同様の効力をもち、
強制執行が可能となるものです。

 

債務者から督促異議が出された場合は、
通常の訴訟に移行することになります。

 

支払督促は、債務者が無反応の場合、
簡易迅速に強制執行をすることができる状態を作り出すことができますが、
債務者が督促異議を出すと、
次の手が通常の訴訟をしなければならないことになります。

 

督促異議は理由など不要で、簡単にすることができますので、
多くの場合、督促異議が出され、
通常の訴訟手続に移行することになってしまいます。

 

ですので、はっきり言うと結果的に
ムダな作業になってしまう場合も多々ありますが、
賃借人(債務者)としては裁判所から支払督促がきますので、
心理的圧迫を与え、支払いを促すことになる場合もあります。

 

少額訴訟

もうひとつの選択肢、少額訴訟は、
60万円以下の金銭の支払いを請求する場合に、
1回の審理で終了する簡易迅速な手続きです。
この裁判で判決を得ることで債務名義を得て、
強制執行をすることができます。

 

支払督促と少額訴訟では、実行できる可能性としては
少額訴訟の方が現実的かと思います。

 

ただし、いずれの場合も強制執行できることになっても、
債務者に財産がなければ、意味がありません。

 

強制執行を行っても債務者に財産がなければ
強制執行は空振りとなり、
判決書や支払督促などの債務名義も紙キレとなってしまいます。

 

ですので、強制的な法的手段に出るとしても、
債務者の財産などを調査しておく必要があります。

 

このように現実的に回収をできるのかという調査も含め、
法的措置などを考える場合は、
賃借人の家賃の滞納が2ヶ月ほどになった時点で
弁護士に相談されるのがよいと思います。

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