家賃値上げの通知、交渉、特約の有効性について

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家賃値上げの通知、交渉、特約の有効性について

家賃の額の交渉

家賃の額について、借主、貸主どちらからで
値上げ、値下げを交渉する権利が、
借地借家法において認められています。

 

家賃の値上げのタイミングは、
一般的には賃貸借契約の期間が満了し、
更新手続きする際に行なうことが多いようです。

 

原則として、書面または口頭でその請求を行い、
当事者間で合意がまとまれば、その額となります。

 

合意がまとまらない場合は、
管轄の簡易裁判所に対して民事調停の申立をし、
調停によって決めることになります。

 

調停がまとまらない場合は、
次は訴訟ということになります。
(調停手続きを経ずにいきなり訴訟を行うことはできません。)
裁判では、鑑定手続き等えを経て、
判決により家賃額が決定することになります。

 

賃借人が家賃の値上げに納得できない場合

家賃の額についてまとまらない間は、賃借人はとりあえず
妥当と思う額を支払うことでよいのですが、
(後日、裁判で値上げが確定した際は、差額を年1割の利息を付けて
支払うことになります。)
大家(賃借人)がその額では受け取らないという場合は、
供託をする必要があります。
供託とは簡単にいうと国に預かってもらうものです。
(法務局で行うことができます。)
いずれもせずに、家賃を支払わないと債務不履行となり、
賃貸借契約を解除されることにもなり得ますのでご注意ください。

 

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あらかじめ家賃を値上がりさせる特約は有効

なお、賃貸借契約を締結する際に、
あらかじめ家賃を値上がりさせる特約をおくことは有効です。

 

ただし、その増額の範囲が、土地、建物の価格変動など
経済事情の変動を示す指標に基づいて
相当なものである場合に有効となり、
逸脱したものは効力が否定される場合もあります。

 

また、税金の負担や土地や建物の価格が
上昇などの経済事情の変動の場合に、
賃借人の同意を得なくてもく、
家賃の増額請求できるということ場合もあります。
(一定の期間建物の借賃を増額しない旨の
特約がある場合はすることができません)

 

「相当なもの」の判断、
適正且つ妥当な家賃がいくらなのかの算出について、
個別具体的な場合をみて判断することになりますが、
その額の算定や交渉は法律知識や不動産の知識が必要ですので、
家賃交渉で疑問な点や、交渉がまとまらない場合は弁護士など
法律の専門家にご相談されることをおすすめいたします。

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