土地の賃貸借の注意点

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土地の賃貸借の注意点

土地を借りる側の注意点

土地を借りる場合、実際に現地を見て、位置、地形、境界などについて
確認をすることはもちろん、登記所(法務局)で
土地の登記簿を閲覧(登記事項証明書を取得)して、
その権利関係を確認しておくことも重要です。

 

登記簿で権利関係を確認する

登記簿には、甲区に所有権者、
乙区に所有権以外の賃借権や抵当権といった
権利関係について記載されています。

 

登記簿の地目を確認する

また、土地の現況が宅地となっていても、
登記簿上、地目が田や畑となっている場合もあり、
このような場合、借りた土地に建物の建築をする場合は、
農業委員会を経由して都道府県知事から
農地法の許可を得る必要がありますので、
使用目的に適合する地目となっているのか
確認することも重要です。

 

登記簿以外で確認できること

登記簿でこのような事を確認することができますが、
登記簿で確認できること以外に、
建築基準法や都市計画法による
公法上の制限がある場合があります。

 

例えば建築できる建物に規制があったり、
土地の地目宅地であっても
都市計画法による市街化調整区域の場合、
住居を建築できないという場合もありますので、
このような点については、市町村の役場の担当課に
質問して確認することができます。

 

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土地を貸す側の注意点

土地を貸す側の注意点としては、自分の土地を貸すとはいえ、
土地を借りる側は建物を建築したり、そこで商売を始めたり、
ある程度の長期間を想定して借りる場合が多いですので、
ひとたび貸す契約をすると、簡単に返してくれとは言えなくなる場合がほとんどですので、
まずはその点を注意しましょう。

 

建物所有目的で土地の賃貸する場合の注意

特に建物所有目的で土地の賃貸する場合、「借地権」という権利が発生し、
借地借家法が適用され、最低でも契約期間は30年となるなど、
容易に契約を終了させることができなくなります。

 

賃貸人に継続的に賃料を支払う能力があるか

貸した相手が、滞りなく賃料を支払ってくれるような
資力を持つ者かどうかなどを
しっかり吟味することも重要です。

 

仮に「一度でも賃料の支払いが滞った場合は、
直ちに貸主は契約を解除することができる」
という条項を契約書に盛り込んだとしても、
判例では、「信頼関係を破壊する程度でなければ
契約を解除することはできない」とし、
ちょっとやそっとでは契約を解除できず、
賃借人の権利が強く保障される場合が多いですので、
その点認識し、信頼関係を築いて
賃貸借契約を結ぶことができる相手がどうか吟味することが必要です。

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