不動産売買の解消と損害賠償について

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不動産売買の解消と損害賠償について

不動産売買の契約を締結後、当事者の一方から契約を解消し白紙に戻す方法としては、
クーリングオフか契約の解除をするという方法があります。
今回は契約の解除と違約金などについての説明です。
(クーリングオフについては以下をご参照ください↓
不動産売買契約のクーリングオフについて

 

契約の解除とは

契約の解除とは、当事者の一方からの申し出によって、
有効に成立した契約を、さかのぼってなかったことにするというものです。
契約の解除がされた場合、まだ履行されていない行為、
例えば不動産の引き渡しや、代金の支払いの義務が消え、
すでに履行されたものは、相手方に返却をする義務を追います。
(これを原状回復義務といいます)

 

契約の解除は、どんな場合でもすることができるわけではなく、
一定の場合にすることができます。
民法が定めた解除できる場合(これを法定解除といいます)は、
・履行遅滞
・履行不能
・不完全履行
の場合です。

 

要するに相手方が契約内容をしっかりと履行しない場合に、
契約を白紙にするというものです。

 

これら法律に定めた解除原因以外でも、当事者の契約で
「このような場合は契約を解除できる」
という約束も有効で、これを約定解除といいます。

 

解除をして損害賠償の請求をすることができるか

判例は解除権の行使は、
損害賠償の請求を妨げないとしています。

 

つまり、解除権を行使すると、
さかのぼって契約を白紙にするわけですが、
それでも損害が生じていた場合は、
その損害について賠償を請求できるということです。

 

損害賠償の額については、
請求する側がその額を証明しなければなりませんが、
事前に契約で一定の額を定めておくこともでき、
それを「賠償額の予定」といいます。

 

賠償額の予定がある場合、損害があったことを証明すれば、
その額の損害賠償請求をすることができます。

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